Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten haben in den letzten Jahren eine beeindruckende und gleichzeitig beunruhigende Dynamik entwickelt. Während manche Regionen noch moderate Preissteigerungen verzeichnen, erleben viele Metropolregionen drastische Preissprünge, die insbesondere junge Familien und Berufseinsteiger vor immense Herausforderungen stellen. Das steigende Interesse an urbanem Wohnen, gepaart mit einem knappen Wohnraumangebot und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, trägt maßgeblich zu dieser Entwicklung bei. Zudem beeinflussen Unternehmen wie Deutsche Wohnen, Vonovia, LEG Immobilien, und TAG Immobilien mit ihrem Markteinfluss und ihren Investitionsstrategien den Markt erheblich. Viele dieser Großstädte kämpfen mit einer Kombination aus steigenden Baukosten, Fachkräftemangel und wachsender Nachfrage durch Zuwanderung, die das Angebot an Immobilien schlichtweg nicht ausreichend abdecken kann.
In den folgenden Abschnitten werden wir ausführlich beleuchten, welche Faktoren genau die Immobilienpreise so stark ansteigen lassen, wie sich die Preisentwicklung in den verschiedenen Metropolregionen darstellt und welche Rolle Energiepreise, Bauzinsen und staatliche Maßnahmen dabei spielen. Dabei soll auch ein Blick auf die langfristige Prognose für den Immobilienmarkt nicht fehlen, ebenso wie eine praxisorientierte Betrachtung, ob es sich unter den aktuellen Bedingungen überhaupt noch lohnt, eine Immobilie zu erwerben.
Immobilienpreisentwicklung in deutschen Großstädten: Steigende Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot
Die Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt bleibt hoch und ist seit Jahren kontinuierlich gewachsen. Laut der aktuellen Statistik für 2025 haben Eigentumswohnungen in allen bedeutenden Metropolregionen Preisanstiege verzeichnet. Besonders ins Auge fallen Dortmund mit einem Zuwachs von 9,47 % und Hannover mit 7,74 %. Aber auch Städte wie Dresden (+6,52 %) oder Frankfurt (+6,25 %) zeigen deutliche Preissteigerungen. Dieses Wachstum lässt sich wesentlich durch die Bevölkerungszunahme in den urbanen Zentren erklären sowie durch die verstärkte Nachfrage nach Eigenheimen, die viele Deutsche trotz höherer Bauzinsen noch als attraktive Anlageform betrachten.
Die Baukonjunktur kommt nicht hinterher, das Bauvolumen steigt zwar, reicht aber nicht aus, um den Bedarf an Wohnraum nachhaltig zu decken. Besonders bei Ein- und Zweifamilienhäusern fallen auch die Preissteigerungen auf, wobei hier Dresden mit +4,98 % die Spitze bildet.
- Steigende Einwanderung und Urbanisierung: Immer mehr Menschen wandern in Großstädte und wollen nahe an ihrem Arbeitsplatz wohnen.
- Attraktivität urbaner Lebensqualität: Kurze Wege, gute Infrastruktur und kulturelles Angebot erhöhen die Nachfrage.
- Begrenzte Bauflächen: Natürliche und rechtliche Beschränkungen hemmen die Neubautätigkeit.
- Steigende Bau- und Grundstückskosten: Diese fließen direkt in die Kaufpreise ein.
| Metropolregion | Preissteigerung Eigentumswohnungen (%) | Preissteigerung Ein-/Zweifamilienhaus (%) |
|---|---|---|
| Dortmund | 9,47 | 0,61 |
| Hannover | 7,74 | 1,55 |
| Dresden | 6,52 | 4,98 |
| Frankfurt | 6,25 | 3,14 |
| Köln | 5,04 | 2,89 |
| Hamburg | 5,09 | 3,28 |
| München | 4,02 | 0,20 |
| Berlin | 0,55 | 1,56 |
Bedeutung der Bauzinsen und Finanzierungskonditionen in der Preisentwicklung
Ein entscheidender Faktor, der oft den direkten Einfluss auf die Immobilienpreise ausübt, sind die Bauzinsen. Seit Anfang 2025 sind die Bauzinsen deutlich gestiegen, nachdem sie in den letzten Jahren aufgrund der extrem niedrigen Zinspolitik der EZB lange Zeit historisch niedrig waren. Aktuell liegen die effektiven Jahreszinsen bei rund 3,30 %, was mit höheren monatlichen Belastungen verbunden ist. Beispielhaft kostet ein Darlehen über 350.000 Euro mit einer 10-jährigen Zinsbindung bei 2 % Tilgung monatlich rund 1.510 Euro. Trotz dieser Entwicklungen sind die Zinsen im historischen Vergleich immer noch relativ günstig, wenn man beispielsweise auf die Situation vor 15 bis 20 Jahren blickt.
Viele potenzielle Käufer sind verunsichert, ob sich eine Investition angesichts der gestiegenen Finanzierungszinsen noch lohnt. Allerdings dämpft die Zinserhöhung nur teilweise das Wachstum der Preise. In besonders gefragten Lagen und unter Beteiligung großer Immobiliengesellschaften wie Grand City Properties, Aroundtown oder PATRIZIA AG bleibt die Nachfrage weiterhin stark, was die Preise stabil hält. Zudem bieten flexible Finanzierungsprodukte wie Forward-Darlehen die Möglichkeit, aktuelle Zinsen schon für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.
- Effektive Bauzinsen seit Anfang 2025: Ca. 3,24 % bis 3,30 %.
- Monatliche Belastung bei 350.000 € Darlehen: Ca. 1.510 € bei 10-jähriger Bindung.
- Forward-Darlehen: Sichert aktuellen Zinssatz für zukünftige Finanzierungen.
- Historisch günstige Zinsniveaus im Langzeitvergleich.
| Zeitpunkt | Effektiver Jahreszins (%) | Tilgung (%) | Monatliche Rate (€) |
|---|---|---|---|
| 01.07.2025 | 3,30 | 2,0 | 1.510,83 |
| 01.07.2010 | 5,50 | 2,0 | 2.100,00 (geschätzt) |
| 01.07.2000 | 6,20 | 2,0 | 2.400,00 (geschätzt) |
Regionale Unterschiede und welche Standorte noch erschwingliche Immobilien bieten
Obwohl viele Metropolregionen dramatische Preissteigerungen erfahren, gibt es Unterschiede zwischen und innerhalb der Städte. So bietet die Metropolregion Berlin die günstigsten Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen ab 602 €/m². Ebenso sind Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg vergleichsweise erschwinglich und starten bei Preisen ab 502 €/m². Wer flexibel hinsichtlich Lage und Wohnqualität ist, sollte über den Kauf in weniger zentralen Stadtvierteln oder auch in den Randgebieten nachdenken, um von günstigeren Preisen zu profitieren.
Die Preisunterschiede innerhalb der Städte zeigen auch, wie sehr Standort, infrastrukturelle Anbindung und soziale Faktoren auf Immobilienpreise wirken. Stadtteile mit besserer Anbindung, höherer Lebensqualität und niedriger Kriminalitätsrate bewegen sich deutlich oberhalb des Medianpreises. Hier sind oft auch Unternehmen wie Covivio oder Immofinanz aktiv, die gezielt in aufstrebende Quartiere investieren.
- Günstigste Quadratmeterpreise für Wohnungen: Berlin mit 602 €/m², München mit 2.308 €/m².
- Günstigste Ein-/Zweifamilienhäuser: Hamburg mit 502 €/m².
- Preisunterschiede innerhalb von Metropolregionen: Starke Spreizung zwischen beliebten und weniger gefragten Stadtteilen.
- Investitionen großer Immobiliengesellschaften: Insbesondere in aufstrebenden Stadtvierteln.
| Metropolregion | Günstigster Verkaufspreis Eigentumswohnung (€/m²) | Günstigster Verkaufspreis Ein-/Zweifamilienhaus (€/m²) |
|---|---|---|
| Stuttgart | 1.029 | 605 |
| Köln | 773 | 529 |
| Hannover | 667 | 511 |
| Dortmund | 612 | 613 |
| Frankfurt | 1.333 | 575 |
| Berlin | 602 | 660 |
| Düsseldorf | 1.375 | 567 |
| Hamburg | 1.333 | 502 |
| Dresden | 886 | 513 |
| München | 2.308 | 741 |
Langfristige Prognosen: Wohin entwickelt sich der deutsche Immobilienmarkt bis 2035?
Experten sind sich einig, dass die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland auch langfristig hoch bleibt, besonders in urbanen Zentren. Laut dem Postbank Wohnatlas 2024 wird mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise bis mindestens 2035 gerechnet, wobei die stärksten Zuwächse in Süddeutschland, Hamburg, Berlin und Weser-Ems erwartet werden. Im Westen und in einigen Mitteldeutschen Regionen hingegen dürfte sich das Preisniveau stabilisieren, während in Ostdeutschland laut Prognose eine moderate Abkühlung bis 2035 eintritt, mit Ausnahmen in beliebten Städten wie Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.
Diese Entwicklung wird maßgeblich beeinflusst von Faktoren wie anhaltender Urbanisierung, zunehmender Zuwanderung, dem anhaltend niedrigen Baulandangebot sowie der Bautätigkeit, die trotz Bemühungen nicht ausreichend ansteigt, um den Bedarf zu decken. Die Rolle großer Immobilienunternehmen wie LEG Immobilien, TAG Immobilien, Freenet und PATRIZIA AG bleibt dabei nicht zu unterschätzen, da deren Investitionen und Strategien die Angebotsstruktur im Markt nachhaltig prägen.
- Erwartete jährliche Preissteigerungen in Großstädten: München (1,84 %), Frankfurt (1,67 %), Köln (1,43 %), Berlin (1,31 %).
- Regionale Unterschiede bei der Entwicklung der Immobilienpreise.
- Demographische Veränderungen und Urbanisierung als treibende Kraft.
- Kontinuierliche Engpässe bei Neubau und Baulandentwicklung.
| Stadt | Jährliche Durchschnittliche Preissteigerung von 2021 bis 2035 (%) |
|---|---|
| München | 1,84 |
| Frankfurt a.M. | 1,67 |
| Köln | 1,43 |
| Berlin | 1,31 |
| Düsseldorf | 0,80 |
| Stuttgart | 0,73 |
| Hamburg | 0,43 |
Faktoren, die das starke Wachstum der Immobilienpreise in deutschen Großstädten antreiben
Es gibt mehrere wesentliche Gründe für den anhaltenden Preisanstieg im deutschen Immobilienmarkt, die trotz der gestiegenen Bauzinsen und der jüngsten wirtschaftlichen Herausforderungen dazu führen, dass die Preise weiterhin in die Höhe schießen.
- Der Wunsch nach Eigentum: Laut einer aktuellen Umfrage von Dr. Klein streben etwa 92 % der 18- bis 29-Jährigen nach eigenem Wohneigentum. Dieses starke Bedürfnis wirkt als enormer Nachfragefaktor.
- Unzureichendes Bautempo: Obwohl in Deutschland ständig gebaut wird, reicht die Neubautätigkeit nicht aus, um den Bestand zu erweitern und den Bedarf zu decken.
- Materialknappheit und Fachkräftemangel: Die pandemiebedingten Unterbrechungen der Lieferketten führten zu deutlich höheren Preisen und einem Mangel an Baustoffen. Zudem fehlen qualifizierte Bauarbeiter, was das Tempo weiter drosselt.
- Arbeitsmigration: Nach der Pandemie kehrt die Zuwanderung aus dem Ausland zurück, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöht.
Unternehmen wie Deutsche Wohnen, Vonovia und LEG Immobilien tragen mit ihrer großen Wohnungsbeständen und Neubauprojekten aktiv zur aktuellen Marktdynamik bei. Die Investitionen dieser Gesellschaften gestalten nicht nur den Bestand, sondern auch die Preissituation maßgeblich.
Die Preise werden nur in Ausnahmefällen, vor allem in ländlichen Regionen, kurzfristig sinken. In begehrten Großstädten hingegen bleibt der Preisdruck hoch, was Käufer zwingt, sich entweder auf die Suche nach Randlagen zu machen oder Immobilien mit einem höheren Preis zu akzeptieren.
Häufig gestellte Fragen zu den Immobilienpreisen in deutschen Großstädten
- Warum steigen die Immobilienpreise trotz hoher Bauzinsen?
Die hohe Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Zudem gibt es begrenzte Bauflächen, steigende Materialkosten und Fachkräftemangel, die das Neubauvolumen einschränken und somit die Preise oben halten. - Welche Großstädte verzeichnen die größten Preissteigerungen?
Dortmund (+9,47 %) und Hannover (+7,74 %) sind aktuell Spitzenreiter bei Eigentumswohnungen. Auch Dresden und Frankfurt verbuchen markante Zuwächse. - Wo findet man noch erschwingliche Immobilien?
Berlin und Hamburg bieten innerhalb der Metropolregion noch vergleichsweise günstige Wohnungen und Häuser in ausgewählten Stadtteilen und Randlagen. - Wie wirken sich steigende Zinsen auf den Immobilienmarkt aus?
Sie erhöhen die Finanzierungskosten und bremsen die Nachfrage ein wenig. Dennoch sind die Zinsen im historischen Vergleich noch moderat, und in begehrten Lagen steigen die Preise weiterhin. - Lohnt es sich 2025, eine Immobilie zu kaufen?
Wer finanziell solide aufgestellt ist und flexibel bei der Lage, sollte nicht zu lange warten, da die Preise und Zinsen wahrscheinlich nicht deutlich sinken werden. Eine Immobilie im ländlichen Raum kann eine günstigere Alternative sein.
